MC 성기영: 전세문제가 다소 진정국면에 접어들었지만 향후 전ㆍ월세 문제는 여전히 주택시장의 화두가 될 전망입니다. 오늘 관련 정책토론회가 열렸다고 하는데 어떤 내용이 거론됐는지 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-전세 급등세가 다소 진정되는 모습인데요. 향후 전망을 여전히 불안하게 보는 것 같아요.
▲그렇습니다. 일단 성수기를 지나면서 서울을 중심으로 전ㆍ월세난이 풀리는 양상인데요. 아직 속단하기는 이릅니다. 서울에 비해 신도시 등 수도권ㆍ지방권은 여전히 상승세가 지속되고 있습니다. 서울 도심과 인기지역에 밀려난 후폭풍이 수도권에서 강세로 나타나는 것으로 봐야할 것 같습니다.-정책토론회장이라구요? 어떤 내용인가요?
▲임대차 시장 중 특히 월세시장 현황과 전망, 그리고 향후 정책에 관한 토론회장인데요. 전세의 월세전환으로 지난해말부터 올초 전세난이 가중되었는데 바로 월세시장과 관련된 쟁점들을 정리해보는 세미나입니다.
월세시장 현황, 그리고 지수개발, 활용방안, 임대차 시장구조 변화, 전망, 정책방향 등 여러가지 얘기들이 나왔습니다. 임대차 시장의 변화에 대응, 어떤 노력들이 필요한가를 진단해보는 장입니다.
-관심이 가는데요. 향후 월세시장 전망부터 알아볼까요?
▲지난 87년이후 2011년까지 주택매매가 상승률은 연평균 4.1% 정도입니다. 매년 평균 4%대 이상씩 올랐다는 얘기죠. 하지만 지난 2009년부터 집값이 하향 내지는 약세권에 머물면서 상승폭이 -1.1~ 최고 3.3(2010년)에 그쳤습니다. 바로 전ㆍ월세 문제가 여기서부터 비롯된 것으로 진단됐습니다. 매매가 상승이 저조, 레버리지 효과 등을 거둘수 없게 되자 전ㆍ월세시장이 급격히 팽창한 것이죠. 특히 공급자의 경우 수익 차원에서 전세를 월세로 바꾸는 양상이 나타났고 보증부 월세가 급격히 늘어난 이유이기도 합니다. 향후 매매가 안정여부가 임대시장 변화의 관건, 즉 월세시장의 지속적 증가를 가져올 것입니다. 인구구조나 자산구조 변화 등을 감안하면 월세시장의 팽창은 더욱 불가피할 것으로 예상됩니다.
현재의 임대시장 구조를 보면 지난 2000년 전세 61.59%, 보증부 월세 23.24%이던 것이 2005년에는 전세 50.39%, 보증부 월세 33.92%로 월세가 급격히 증가했는데 2010년이후 이같은 추세는 더욱 확대됐을 것으로 추정됩니다. 전세줄고 월세늘어나는 현상이 가속화될 것이라는 얘깁니다.
-매매가 안정여부가 전ㆍ월세시장의 주요변수가 될 것이라는 얘긴데요. 지역별로는 어떻습니까?
▲역시 서울ㆍ수도권과 지방이 다른 양상으로 분석됐습니다. 서울시의 월세 변동 폭이 가장 큰 것으로 나타난 반면 경기도는 전ㆍ월세 별 변동이 없습니다. 2009년이후 서울 상승, 경기도 정체로 나타났는데요. 이는 서울에서 월세수요가 지속적으로 늘어나기 때문으로 보입니다. 사실 수도권이나 지방권에서 수십만원, 백만원 이상의 월세를 내고 임차할 수요는 많지않기 때문에 지방, 수도권은 전세가 아직도 우위를 점유하고 있다고 봐야 합니다.
신도시 건설 등 수도권은 물량이 여전히 풍부한 반면 서울권은 재건축ㆍ재개발 위주로 진행, 물량공급이 많지않은데서도 이같은 현상이 생긴다고 봅니다.
-임차인 입장에서 주택시장 안정이 지속된다면 주택구매에 대한 매력이 감소, 월세시장 부담감도 줄어지지 않을까요?
▲그렇습니다. 임차인이 전세를 통해 자산을 축적하는 이유 중 하나는 향후 주택을 구매하기 위한 자금으로 활용하기 위한 것입니다. 따라서 주택매매시장의 안정은 과거에 비해 예상되는 축적자금의 규모 역시 상대적으로 줄어드는 것으로 해석이 가능합니다.
점유형태 측면에서 주택의 임차 대신 소유를 선택하는 이유 중 하나는 해당 주택의 자본이득을 위해서 입니다. 주택매매시장의 안정은 과거보다 낮은 자본차익을 의미하며 이는 전세금 혹은 보증금을 통한 축적 보다는 월세로의 유인책이 존재한다고 봐야합니다.
인구구조 변화 등으로 월세시장 확대를 예측하는 것은 다소 무리죠. 현재 매매시장 침체는 수요부족에서 오는 것으로 봐야합니다.
-전ㆍ월세 상한제 얘기가 많이 나오잖아요? 정책으로 타당한가요?
▲임대인의 과도한 수익을 제한해 임차인의 주택임대계약의 안정성을 담보하는 조치입니다. 이런 입장에서 정치권을 중심으로 도입을 검토하는 것으로 알려지고 있습니다. 말씀처럼 긍정적인 요인이 있는 것은 사실입니다. 약자 보호 측면에서 보면 타당성을 가집니다. 하지만 임대주택공급 의지를 더욱 약화시킨다는 문제를 고려해봐야 합니다. 임대주택공급이 부족한 상황에서 전ㆍ월세 공급자들의 임대주택공급을 위축시키다면 이는 다분히 모순적입니다. 임대주택공급부족-공급확대로 방향이 맞습니다. 전ㆍ월세 상한제 보다 임대주택 공급확대 유인 쪽으로 정책을 세워야 한다는 지적이 많이 나왔습니다. 재산세ㆍ양도세 혜택을 주고 법인임대사업자를 만드는 것입니다. 장기적으로 지자체와 지역건설회사가 상호협력하는 것도 방법입니다.
-그밖의 다른 대안은요?
▲이제부터 차근차근 대비를 해야 할텐데 지역별 임대주택수요 파악 및 맞춤형 공급계획을 재수립하고 전ㆍ월세 안정을 위한 제도적 장치마련도 필요하다고 봅니다.
월세소득공제 확대 등 세제적인 측면, 월세지수를 합리적으로 산출, 대응해 나가는 방안 등이 제시됐습니다.
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