이는 실전 투자자 일수록 예상 수익률에 의존해 투자를 결정하는 경향이 크다는 것을 보여주는 것으로, 투자자 입장에서는 수익률에 대한 신중한 분석이 투자의 승패를 가르는 핵심 과제가 되고 있다.
12일 상가에 대한 전문 컨설팅 업체인 상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com)이 예비 투자자 76명을 대상으로 실시한 조사 결과, 수익형 부동산 투자시 가장 먼저 검토해야 할 사항으로 수익률을 꼽은 비율이 약 58%로 환경 및 위험수준이라고 응답한 비율 13%를 크게 상회했다.
또한 위험이 다소 높지만 수익률이 비교적 높은 신규분양물건이 투자대상으로서 적합하다라고 응답한 예비 투자자는 약53%를 차지해 약22%를 차지한 기존상가가 적합하다는 응답비율을 크게 앞섰다.이는 예비 투자자들이 실제 투자를 고려함에 있어 위험의 수준과는 관계없이 수익률을 투자의사결정의 잣대로 삼는 다소 공격적인 성향을 보임을 의미한다.
반면 일반인 126명을 대상으로 동일한 항목을 설문한 결과 환경 및 위험수준을 최우선적으로 검토해야 한다는 응답비율이 약30%로 수익률을 우선시해야 한다는 비율인 약 24%를 앞질렀고, 위험이 다소 낮은 기존상가가 적합한 투자대상이라는 응답비율이 약53%로 나타나 위험이 따르는 신규상가를 지목한 32%를 상회했다.이는 일반인의 경우 수익률의 정도 보다는 위험수준을 중시하며 안전성을 우선시하는 다소 보수적인 성향을 보임을 나타낸다.
이러한 결과는 실제 투자를 결심하는 과정에서 생기는 가시적인 지출과 기회비용에 따르는 것으로 분석된다.
본격적인 부동산 투자를 고려하지 않는 일반인의 경우 구체적인 차입금 규모 등 금융비용에 대한 세밀한 고려 없이 단순한 명목상의 투자금액만을 기준으로 투자여부를 가늠하기 때문에 정상적인 수익률에 만족하고 위험을 최소화하는 것에 초점을 두려는 것으로 보인다. 또한 이들은 예금이나 주식 등 대체적인 투자대안을 염두에 두고 있어 부동산 투자에 대한 위험이 높은 것으로 판단되면 언제든지 보다 안전한 다른 수단으로 투자대상을 변경할 가능성을 열어두고 있다. 결국 부동산 투자에서 예상되는 수익률보다는 위험도에 의해 심리적 반응을 일으킨다는 것이다.
반면 부동산 투자를 고려중인 예비투자자의 경우에는 이미 부동산을 1차적인 투자대상으로 결정하였기 때문에 수익률을 중시할 수 밖에 없다. 부동산이라는 투자대상을 설정한 후에는 위험수준에서 커다란 차이가 없다면 수익률이 높은 상품을 선호하는 투자자의 심리가 반영되기 때문이다.
또한 예비투자자의 경우 구체적인 차입계획을 세워두는 것이 일반적이기 때문에 이자비용을 상쇄시키고 남을 수익률이 확보돼야 하며 일반인이 생각하는 이상의 수익률을 요구하게 된다. 바로 수익률의 수준에 민감할 수 밖에 없다는 것이다.
일반인과는 달리 수익형 부동산에 대한 예비투자자들이 예상 수익률의 수준에 민감하게 반응하고 그에 따라 투자의사를 결정하는 것은 당연한 패턴이지만, 그 수익률에 전적으로 의존해서는 안된다는 것이 전문가들의 의견이다. 투자자에게 제시되는 예상수익률 자체가 공급자 입장에서 산출된 수치이기 때문에 수요자인 투자자 입장에서는 그것이 타당한 것인지에 관한 별도의 검토가 요구된다는 것이다.
경국현 상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com) 대표는 “투자자에게 제시되는 예상수익률에는 보이지 않는 함정이 많다”며 “투자자 스스로가 충분한 위험분석을 행하고 난 다음 금융비용이나 세금을 제외한 자기자본에 대한 수익률을 별도로 추정해 보는 것이 중요하다”고 말했다. 또한 경대표는 “일반인에서 예비투자자로 변화할수록 수익률 자체에 투자에 따른 위험이 완전히 반영된 것인지 판단할 수 있는 지혜가 필요하다”고 덧붙였다.
강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com
